+38 (050) 200 25 25
Украина, г. Днепр, ул. В. Вернадского, 27

Блог

Арендная плата во время карантина

Является ли форс-мажор основанием для освобождения от арендной платы?

Постановлением Кабинета Министров Украины №211 от 11 марта 2020 года о предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2, в Украине установлен карантин.

17 марта 2020 года принят Закон № 3219 которым, в числе прочего, вносятся изменения в положения статьи 14-1 Закона «О торгово-промышленных палатах в Украине», которыми карантин, утверждённый Кабинетом Министров Украины, признается форс-мажорным обстоятельством. С момента публикации закона у предпринимателей появится юридическое основание для получения сертификатов о действии обстоятельств непреодолимой силы в торгово-промышленных палатах (ТПП).

Однако давайте разберемся, что такое форс-мажорные обстоятельства, и что на самом деле даст арендаторам получение сертификата торгово-промышленной палаты.

Согласно доктрине гражданского права, форс-мажорными обстоятельствами считаются события, наступление которых невозможно было предусмотреть на момент заключения договора, которые не зависят от воли сторон, но ведут к невозможности исполнения договорных обязательств. Эти обстоятельства освобождают стороны договора от ответственности за неисполнение обязательств.

Здесь важно понимать два аспекта.

Во-первых, наличие форс-мажорных обстоятельств, подтвержденных в установленном законом порядке, то есть сертификатом ТПП, влечет только освобождение от ответственности за нарушение обязательств, что на практике обычно означает возможность не платить неустойку и не компенсировать убытки. Форс-мажор не является основаниям для безусловного неисполнения обязательства, а по сути дает отсрочку в его исполнении. Обязательство все равно должно быть исполнено после прекращения действия форс-мажорных обстоятельств.

Во-вторых, любой договор состоит из нескольких взаимных обязательств сторон. Форс-мажор применяется не к договору в целом, а к отдельным обязательствам.

Давайте разберем в этой связи договор аренды помещения. По такому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору в пользование помещение, а арендатор обязуется своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату. Введение карантина само по себе не влияет на возможность арендатора уплачивать арендную плату, поэтому не может считаться форс-мажорным обстоятельством именно для этого обязательства. Кроме того, форс-мажор не дает право на полное освобождение от уплаты арендной платы на период его действия, а только позволяет ее отсрочить.

Есть ли другой вариант?

Да, другой вариант есть.

Из-за закрытия ТРЦ и магазинов большинство арендаторов торговых площадей столкнутся с проблемой невозоможности использовать предмет аренды по назначению – вести торговую деятельность.

Части 4,6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины определяют, что наниматель вправе требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Поэтому арендаторы могут рассматривать карантин как обстоятельство, которое не позволяет арендодателю исполнить свои обязательства надлежащим образом — предоставить в коммерческое использование предмет аренды.

Таким образом, согласно действующему законодательству Украины, у арендатора нет обязанности по внесению арендной платы за период, когда объект аренды не мог быть использован по назначению.

Важный аспект: возможность досрочного расторжения договора

Большинством договоров аренды предусмотрен порядок расторжения договора в силу действия форс-мажорных обстоятельств. Таким образом арендодатель также имеет право обратиться в ТПП или региональные органы ТПП для получения сертификата о действии форс-мажорных обстоятельств, после чего расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. И это может быть не в интересах арендатора.

Поэтому ситуация действительно непростая для обеих сторон. Сразу после введения карантина стало понятно, что бизнес в ближайшее время столкнётся с рядом серьезных трудностей. И сейчас особенно важным становится умение идти на компромисс и понимать свою ответственность как перед обществом, так и бизнес-партнерами.

Авторы:
Анастасия Забудько,
Владислав Борисенко

Оставьте ответ