Блог

Первые очертания рынка сельскохозяйственных земель?

Основные положения «Концепции оборота земель сельхозназначения» с комментариями Дмитрия Новицкого, адвоката, руководителя практики “Недвижимость и строительство” АК “Борисенко и партнеры”.

Подготовленная аграрным комитетом Верховной Рады «Концепция оборота земель сельскохозяйственного назначения» была обсуждена депутатами двумя неделями ранее. Далее документ был разослан на согласование аграрным ассоциациям. В связи с появлением многочисленных вопросов от наших клиентов, мы хотим ознакомить своих читателей с ключевыми аспектами, «фундаментом» будущего рынка земли. 

Важнейший из ключевых аспектов: на сегодняшний день нет подготовленного проекта закона о рынке земли, речь идет только лишь о Концепции. Проект закона должен появиться в парламенте до 1 марта 2019 года – подготовить его обязан Кабмин, альтернативный вариант законопроекта до этой же даты должен быть подготовлен самой Верховной Радой.

Ниже мы рассмотрим конкретные, во многом определяющие, положения самой Концепции.

1) Планируется, что процесс «запуска» рынка земли будет разделен на два этапа:

I этап — продажа государственных земель сельхозназначения (общей площадью до 200 тыс. га) на земельных торгах с целью определения приблизительной цены; II этап –старт продаж земель частной собственности без обязательного проведения торгов, земель коммунальных и государственных – исключительно на торгах.

Показательно, что временные рамки таких этапов в самой Концепции не определены, что так же ставит еще один знак вопроса о конкретном моменте старта «оборота земель».

2)  Преимущественное право приобретения в собственность земель сельхозназначения будет принадлежать: 

 

до 2024 года: физлицам — фермерам, основателям/членам не более одного фермерского хозяйства, также членам семьи собственника участка, арендаторам, собственникам и пользователям смежных участков;

после 2024 года: местным фермерским хозяйствам, территориальной общине, а также сельхозпроизводителям на территории данной территориальной общины.

Право приобретения земель будет предоставлено украинским агрокомпаниям, которые в течении последних трех лет являются сельхозпроизводителями с доходами от выращенной продукции более 75%.

3) Кроме того, приобретать земельные участки смогут исключительно резиденты при соблюдении таких ограничений:

— для физлиц — не более 200 га; если физлицо является фермером более 5-ти лет, то имеет право приобрести до 500 га, если более 10-ти лет — не более 500 га;
— для юрлиц-агрокомпаний предусмотрено приобретение не более 30% земель района, 15% области и 0,5% земель страны. При этом, размер участков таких юрлиц может быть уменьшен соответствующим решением облсовета.

Важно, что эти ограничения не касаются площади земельных участков, которые арендуются юрлицами для сельхозобработки. 

4) Цена земли согласно Концепции должна быть равной экспертной денежной оценке, которая в свою очередь не может быть меньше, чем нормативная денежная. С введением общенациональной нормативной денежной оценки земли процесс определения начальной стоимости земельного участка значительно упрощен.

Экспертная денежная оценка земли может быть ниже нормативной только при неудовлетворительном состоянии земли, которая продается без проведения торгов.

5) Станет возможным изменение целевого назначения земельного участка сельхозназначения с учетом ограничений (после 3-х либо же 10-ти лет с момента приобретения права собственности). Однако, ограничения не распространяются при оплате 9-кратной стоимости участка в доход местного бюджета.

Нерезиденты такой возможностью изменения целевого назначения воспользоваться не смогут в целом. Такой запрет в самой Концепции выглядит по меньшей мере странно – четко обозначена позиция, что нерезиденты могут приобретать право собственности на земельные участки сельхозназначения только в порядке наследования с последующим обязательным их отчуждением.

6) Не менее важный аспект —  повторное отчуждение права собственности на участок возможно только спустя 2 года с момента его приобретения.

Комментарий партнера АК “Борисенко и партнеры”, адвоката Дмитрия Новицкого:

Дмитрий Алексеевич НовицкийКонечно, пока отсутствует текст законопроекта, говорить о чем-то конкретном сложно. Однако, точно можно сказать, что отмена моратория вызовет огромную турбулентность на аграрном рынке. В какое-то равновесие система, в том числе в части практики применения нового законодательства, придет не ранее, чем через несколько лет после введения рынка земли.

Но уже сейчас видны некоторые возможности для законного обхода ограничений, установленных Концепцией.

Например, Концепция устанавливает переходный период, в течение которого приобретение земли будет разрешено только физическим лицам и фермерским хозяйствам. В то же время согласно положениям Закона Украины “О фермерском хозяйстве”, фермерское хозяйство может отчуждаться как целостный имущественный комплекс (включая принадлежащие ему земельные участки), в том числе юридическим лицам Украины для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Это потенциально дает возможность крупным холдингам скупать землю через приобретение таких фермерских хозяйств, а не через приобретение земли как таковой, или даже заранее организовать такие подконтрольные хозяйства. Такие схемы также могут помочь обойти ограничения о концентрации земли в одних руках, ведь по факту владеть участками будут разные юридические лица.

Кроме того, если в законе не будут прописаны “предохранители”, то землю возможно будет приобретать по цене ниже, чем ее нормативная денежная оценка, посредством передачи земли в залог и обращения взыскания на нее как на предмет залога. Рыночную стоимость возможно будет обойти и “играясь” с формированием уставного капитала, ведь согласно Концепции запрет на внесение земельного участка в уставный капитал юридического лица будет снят.

Еще хотелось бы отметить, что из Концепции совершенно непонятно, как будет реализовано преимущественное право арендаторов на приобретение земли, которая находится у них в аренде, учитывая поэтапность реформы. Иными словами, неясно сможет ли арендатор, не являющийся фермерским хозяйством, приобрести арендуемую им землю до 2024 года, и не “перехватит” ли за это время этот участок вовремя подсуетившееся фермерское хозяйство?

В общем, вопросов пока намного больше чем ответов, и это закономерно. Ведь документ закладывает лишь фундамент будущих рыночных земельных отношений. Мораторий на продажу земель пока сохраняет свою силу – до снятия этого запрета на законодательном уровне у Верховной Рады еще очень много работы.

Оставьте ответ