+38 (050) 200 25 25
Україна, м Дніпро, вул. В. Вернадського, 27

Блог

Орендна плата під час карантину

Чи є форс-мажор підставою для звільнення від орендної плати?

Постановою Кабінету Міністрів України №211 від 11 березня 2020 року про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID -19, викликаної коронавірусом SARS – CoV -2, в Україні встановлений карантин.

17 березня 2020 року прийнято Закон № 3219 яким, серед іншого, вносяться зміни в положення статті 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні», якими карантин, затверджений Кабінетом Міністрів України, визнається форс-мажорною обставиною. З моменту публікації закону у підприємців з’явиться юридична підстава для отримання в торгово-промислових палатах (ТПП) сертифікатів про дії обставин непереборної сили.

Однак давайте розберемося, що таке форс-мажорні обставини, і що насправді дасть орендарям отримання сертифіката торгово-промислової палати.

Згідно з доктриною цивільного права, форс-мажорними обставинами вважаються події, настання яких неможливо було передбачити на момент укладення договору, що не залежать від волі сторін, але призводять до неможливості виконання договірних зобов’язань. Ці обставини звільняють сторони договору від відповідальності за невиконання зобов’язань.

Тут важливо розуміти два аспекти.

По-перше, наявність форс-мажорних обставин, підтверджених у встановленому законом порядку, тобто сертифікатом ТПП, тягне лише звільнення від відповідальності за порушення зобов’язань, що на практиці зазвичай означає можливість не сплачувати неустойку і не компенсувати збитки. Форс-мажор не є підставою для безумовного невиконання зобов’язання, а по суті надає відстрочку в його виконанні. Зобов’язання все одно має бути виконане після припинення дії форс-мажорних обставин.

По-друге, будь-який договір складається з декількох взаємних зобов’язань сторін. Форс-мажор застосовується не до договору в цілому, а до окремих зобов’язань за ним.

Давайте розберемо в зв’язку з наведеним вище договір оренди приміщення. За таким договором орендодавець зобов’язується надати орендарю в користування приміщення, а орендар зобов’язується своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Введення карантину само по собі не впливає на можливість орендаря сплачувати орендну плату, тому не може вважатися форс-мажорною обставиною саме для цього зобов’язання. Крім того, форс-мажор не дає право на повне звільнення від сплати орендної плати на період його дії, а лише дозволяє її відстрочити.


Чи є інший варіант?

Так, інший варіант є.

Через закриття ТРЦ і магазинів більшість орендарів торгових площ зіткнуться з проблемою неможливості використовувати предмет оренди за призначенням – вести торговельну діяльність.

Частини 4, 6 статті 762 Цивільного кодексу України визначають, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Тому орендарі можуть розглядати карантин як обставину, яка не дозволяє орендодавцю виконати свої зобов’язання належним чином – надати в комерційне використання предмет оренди.

Таким чином, згідно з чинним законодавством України, в орендаря немає обов’язку щодо внесення орендної плати за період, коли об’єкт оренди не міг бути використаний за призначенням.

 

Важливий аспект: можливість дострокового розірвання договору

Більшість договорів оренди передбачає порядок розірвання договору в силу дії форс-мажорних обставин. Таким чином орендодавець також має право звернутися в ТПП або регіональні органи ТПП для отримання сертифікату про дію форс-мажорних обставин, після чого розірвати договір оренди в односторонньому порядку. І це може бути не на користь орендаря.

Тому ситуація дійсно непроста для обох сторін. Відразу після введення карантину стало зрозуміло, що бізнес найближчим часом зіткнеться з низкою серйозних труднощів. І зараз особливо важливим стає вміння йти на компроміс і розуміти свою відповідальність як перед суспільством, так і перед бізнес-партнерами.

Автори:
Анастасія Забудько,
Владислав Борисенко

 

Додати коментар