Блог

Перші обриси ринку сільськогосподарських земель?

Основні положення «Концепції обігу земель сільгосппризначення» з коментарями Дмитра Новицького, адвоката, керівника практики “Нерухомість і будівництво” АК “Борисенко і партнери”.

 

Підготовлена ​​аграрним комітетом Верховної Ради «Концепція обігу земель сільськогосподарського призначення» була обговорена депутатами двома тижнями раніше. Далі документ був розісланий на узгодження аграрним асоціаціям. У зв’язку з появою численних запитань від наших клієнтів, ми хочемо ознайомити своїх читачів з ключовими аспектами, «фундаментом» майбутнього ринку землі.

Найважливіший з ключових аспектів: на сьогоднішній день немає підготовленого проекту закону про ринок землі, мова йде тільки лише про концепцію. Проект закону має з’явитися в парламенті до 1 березня 2019 року – підготувати його зобов’язаний Кабмін, альтернативний варіант законопроекту до цієї ж дати повинен бути підготовлений самою Верховною Радою.

Нижче ми розглянемо конкретні, багато в чому визначальні, положення самої Концепції.

 

1) Планується, що процес «запуску» ринку землі буде розділений на два етапи:

I етап – продаж державних земель сільгосппризначення (загальною площею до 200 тис. га) на земельних торгах з метою визначення приблизної ціни; II етап – старт продажів земель приватної власності без обов’язкового проведення торгів, земель комунальних та державних – виключно на торгах.

Показово, що тимчасові межі таких етапів в самій Концепції не визначені, що так само ставить ще один знак питання про конкретний момент старту «обігу земель».

2) Переважне право придбання у власність земель сільгосппризначення буде належати:

  • до 2024 року: фізособам – фермерам, засновникам / членам не більше одного фермерського господарства, також членам сім’ї власника ділянки, орендарям, власникам і користувачам суміжних ділянок;
  • після 2024 року: місцевим фермерським господарствам, територіальній громаді, а також сільгоспвиробникам на території даної територіальної громади.

Право придбання земель буде надано українським агрокомпаніям, які протягом останніх трьох років є сільгоспвиробниками з доходами від вирощеної продукції більше 75%.

3) Крім того, набувати земельні ділянки зможуть виключно резиденти при дотриманні таких обмежень:

  • для фізосіб – не більше 200 га; якщо фізособа є фермером більше 5-ти років, то має право придбати до 500 га, якщо більше 10-ти років – не більше 500 га;
  • для юросіб-агрокомпаній передбачено придбання не більше 30% земель району, 15% земель області і 0,5% земель країни. При цьому, розмір ділянок таких юросіб може бути зменшений відповідним рішенням облради.

Важливо, що ці обмеження не стосуються площі земельних ділянок, які орендуються юрособами для сільгоспобробки.

4) Ціна землі згідно з Концепцією повинна бути рівною експертній грошовій оцінці, яка в свою чергу не може бути меншою, ніж нормативна грошова. З введенням загальнонаціональної нормативної грошової оцінки землі процес визначення початкової вартості земельної ділянки значно спрощений.

 

Експертна грошова оцінка землі може бути нижче нормативної тільки при незадовільному стані землі, яка продається без проведення торгів.

5) Стане  можливою зміна цільового призначення земельної ділянки сільгосппризначення з урахуванням обмежень (після 3-х або ж 10-ти років з моменту набуття права власності). Однак, обмеження не поширюються при оплаті 9-кратної вартості ділянки в дохід місцевого бюджету.

Нерезиденти такою можливістю зміни цільового призначення скористатися не зможуть взагалі. Така заборона в самій Концепції виглядає щонайменше дивно – чітко позначена позиція, що нерезиденти можуть набувати право власності на земельні ділянки сільгосппризначення тільки в порядку спадкування з подальшим обов’язковим їх відчуженням.

6) Не менш важливий аспект – повторне відчуження права власності на ділянку можливе тільки через 2 роки з моменту її придбання.

 

Коментар партнера АК “Борисенко і партнери”, адвоката Дмитра Новицького:

 

Звичайно, поки відсутній текст законопроекту, говорити про щось конкретне складно. Однак, точно можна сказати, що скасування мораторію викличе величезну турбулентність на аграрному ринку. В якусь рівновагу система, в тому числі в частині практики застосування нового законодавства, прийде не раніше, ніж через кілька років після введення ринку землі.

 

Але вже зараз видно деякі можливості для законного уникнення обмежень, встановлених Концепцією.

Наприклад, Концепція встановлює перехідний період, протягом якого придбання землі буде дозволено тільки фізичним особам та фермерським господарствам. У той же час відповідно Дмитрий Алексеевич Новицкийдо положень Закону України “Про фермерське господарство”, фермерське господарство може відчужуватися як цілісний майновий комплекс (включаючи належні йому земельні ділянки), в тому числі юридичним особам України для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Це потенційно дає можливість великим холдингам скуповувати землю через придбання таких фермерських господарств, а не через придбання землі як такої, або навіть заздалегідь організувати такі підконтрольні господарства. Такі схеми також можуть допомогти обійти обмеження про концентрацію землі в одних руках, адже за фактом володіти ділянками будуть різні юридичні особи.

 

Крім того, якщо в законі не будуть прописані “запобіжники”, то землю можливо буде купувати за ціною нижче, ніж її нормативна грошова оцінка, за допомогою передачі землі в заставу і звернення стягнення на неї як на предмет застави. Ринкову вартість можливо буде обійти і “граючись” з формуванням статутного капіталу, адже згідно з Концепцією заборону на внесення земельної ділянки до статутного капіталу юридичної особи буде знято.

 

Ще хотілося б відзначити, що з Концепції абсолютно незрозуміло, як буде реалізовано переважне право орендарів на придбання землі, яка знаходиться у них в оренді, з огляду на поетапність реформи. Іншими словами, неясно чи зможе орендар, який не є фермерським господарством, придбати орендовану ним землю до 2024 року, і чи не “перехопить” за цей час цю ділянку якесь фермерське господарство?

 

Загалом, питань поки набагато більше ніж відповідей, і це закономірно. Адже документ закладає лише фундамент майбутніх ринкових земельних відносин. Мораторій на продаж земель поки зберігає свою силу – до зняття цієї заборони на законодавчому рівні у Верховної Ради ще дуже багато роботи.

Додати коментар