Зміна порядку реєстрації земельних ділянок: як працює принцип екстериторіальності?
Партнер, керівник практики «Нерухомість і будівництво» Адвокатського об’єднання «Борисенко і Партнери» Дмитро Новицький прокоментував для газети «Факти» зміни до порядку державної реєстрації земельних ділянок, пов’язані із запровадженням принципу екстериторіальності.
Розповідаємо, що означають ці зміни для власників земельних ділянок, як тепер відбувається реєстрація земельної ділянки, які документи необхідні та чи вдалося зменшити корупційні ризики.
Що змінилося у порядку реєстрації земельних ділянок?
Основною новелою стало впровадження принципу екстериторіальності під час державної реєстрації земельних ділянок.
Мета цього рішення — мінімізувати корупційні ризики та зробити процедуру більш прозорою. Відтепер документи приймаються за місцем знаходження земельної ділянки, однак рішення про її державну реєстрацію ухвалює інший державний кадастровий реєстратор, якого система визначає автоматично за принципом випадковості.
Таким чином, особа, яка приймає документи, і особа, яка приймає рішення щодо реєстрації, більше не є одним і тим самим посадовцем.
На момент підготовки первинного коментаря йшлося про реалізацію пілотного проєкту, який мав оцінити ефективність нового механізму та стати основою для подальших законодавчих змін.
Що таке принцип екстериторіальності?
Екстериторіальність означає, що державний кадастровий реєстратор, який розглядає документи, не працює в тому самому територіальному органі Держгеокадастру, куди заявник подав документи.
Після реєстрації заяви програмне забезпечення автоматично визначає іншого кадастрового реєстратора для прийняття рішення.
Такий механізм покликаний:
- мінімізувати особистий вплив посадових осіб на процес реєстрації;
- ускладнити можливі корупційні домовленості;
- забезпечити більш об’єктивний розгляд документів;
- зробити процедуру однаковою для всіх заявників.
На які земельні ділянки поширюється новий порядок?
Принцип екстериторіальності застосовується незалежно від цільового призначення земельної ділянки.
Водночас він стосується лише окремих видів документації із землеустрою.
Новий порядок застосовується, якщо реєстрація здійснюється на підставі:
- проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
- технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- технічної документації щодо інвентаризації земель.
Не застосовується щодо:
- документації про поділ або об’єднання земельних ділянок;
- документації щодо встановлення меж частини земельної ділянки для сервітуту чи суборенди;
- інших видів документації із землеустрою, які не охоплюються пілотним проєктом.
Як тепер відбувається реєстрація земельної ділянки?
Для заявника сама процедура майже не змінилася, однак внутрішній механізм розгляду документів став іншим.
Послідовність виглядає так:
- Заявник або його представник подає документи через ЦНАП за місцем розташування земельної ділянки.
- Документи можуть бути подані також в електронній формі сертифікованим інженером-землевпорядником.
- Територіальний орган Держгеокадастру приймає заяву та перевіряє комплектність документів.
- Після реєстрації заяви система автоматично визначає іншого державного кадастрового реєстратора.
- Саме цей реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію земельної ділянки або про відмову.
- Після завершення процедури документи автоматично повертаються до органу, через який подавалася заява.
- Заявник отримує витяг або рішення про відмову.
Додатковою перевагою стало те, що заявник може відстежувати стан розгляду заяви через офіційний сервіс Держгеокадастру.
Який строк реєстрації земельної ділянки?
Загальний строк державної реєстрації земельної ділянки за принципом екстериторіальності не повинен перевищувати семи робочих днів з дня реєстрації заяви.
Які документи потрібні для реєстрації земельної ділянки?
Для державної реєстрації земельної ділянки необхідно подати:
- заяву встановленої форми;
- оригінал документації із землеустрою;
- електронний примірник документації із землеустрою.
Перелік документів є вичерпним.
Електронна документація повинна бути підписана кваліфікованим електронним підписом розробника документації та відповідати встановленим технічним вимогам щодо формату і якості.
Чи впливає спосіб набуття права власності?
Ні.
Державна реєстрація земельної ділянки — це процедура внесення інформації про земельну ділянку до Державного земельного кадастру та формування її як окремого об’єкта цивільних прав.
Тому для цієї процедури не має значення, яким способом особа набуває право власності:
- купівля-продаж;
- дарування;
- спадкування;
- приватизація;
- інші законні підстави.
Форма переходу права власності впливає вже на подальшу державну реєстрацію речових прав, але не на присвоєння кадастрового номера.
Скільки коштує реєстрація земельної ділянки?
Сама державна реєстрація земельної ділянки є безоплатною.
Водночас заявнику необхідно оплатити виготовлення документації із землеустрою, якщо вона ще не розроблена.
Вартість залежить від:
- виду документації;
- складності робіт;
- площі земельної ділянки;
- тарифів конкретної землевпорядної організації.
Наприклад:
- технічна документація щодо встановлення меж земельної ділянки зазвичай коштує дешевше;
- проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки є більш складним і, відповідно, дорожчим.
Саме тому остаточна вартість визначається індивідуально.
Чи залишилися ризики зловживань?
Запровадження принципу екстериторіальності суттєво зменшує можливості для корупційних ризиків.
Раніше одна й та сама посадова особа могла одночасно приймати документи та ухвалювати рішення щодо реєстрації.
Тепер ці функції розділені між різними державними кадастровими реєстраторами, а вибір здійснюється автоматично.
Разом із тим ефективність нової системи значною мірою залежить від того, наскільки прозоро працює алгоритм автоматичного розподілу заяв між реєстраторами. Якщо принцип випадковості буде забезпечено належним чином, це дійсно може суттєво підвищити довіру до процедури державної реєстрації земельних ділянок.
Висновок
Запровадження принципу екстериторіальності стало важливим кроком до цифровізації та підвищення прозорості процедури державної реєстрації земельних ділянок.
Для більшості заявників порядок подання документів майже не змінився. Водночас автоматичний розподіл заяв між державними кадастровими реєстраторами має сприяти зменшенню корупційних ризиків, підвищенню об’єктивності прийняття рішень та покращенню якості адміністративних послуг у земельній сфері.